Comprare casa a Milano: i documenti da verificare prima del rogito

Molti acquirenti scoprono i problemi di un immobile nell’ultima settimana prima del rogito, quando il notaio chiede la planimetria o la banca manda il perito. A quel punto i tempi sono stretti, la caparra è già versata e il potere negoziale è minimo. Questa guida elenca i documenti da chiedere prima della proposta, spiega cosa guardare in ciascuno e indica quali criticità si possono sanare e quali invece devono far riflettere.

1. Accesso atti: lo stato legittimo dell’immobile

È la verifica più importante, ed è anche quella che si salta più spesso. Con l’accesso agli atti edilizi si ottengono dall’archivio comunale i titoli che hanno autorizzato l’edificio e l’appartamento nel tempo: licenza o concessione originaria, condoni, DIA, SCIA, CILA, varianti.

L’obiettivo è ricostruire lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001, cioè la configurazione autorizzata, e confrontarlo con lo stato di fatto. Le difformità più frequenti negli appartamenti milanesi sono:

• tramezzi spostati o demoliti senza pratica;
• bagni o cucine ricollocati;
• soppalchi non autorizzati;
• balconi chiusi a veranda;
• cantine o sottotetti usati come locali abitabili;
• frazionamenti o fusioni eseguiti solo a livello catastale.

Cosa dice la legge sulla validità del rogito

Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019) hanno chiarito che la nullità prevista per gli atti di trasferimento è testuale. Il rogito è valido se richiama un titolo edilizio realmente esistente e riferibile all’immobile, anche quando ci sono difformità rispetto a quel titolo. Questo significa che si può rogitare un immobile difforme, ma l’abuso passa all’acquirente insieme alla casa, con le relative sanzioni e con le difficoltà che incontrerà a sua volta quando vorrà rivendere o ristrutturare.

Tempi: a Milano la richiesta si presenta online, ma la messa a disposizione dei fascicoli può richiedere da alcune settimane a qualche mese, a seconda dell’epoca della pratica. Per questo conviene avviarla appena si individua l’immobile, oppure chiedere al venditore se ne ha già una copia.

2. Catasto: visura e planimetria

Dal 2010 l’art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 impone, a pena di nullità, che il rogito contenga i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione dei venditori che dati e planimetria sono conformi allo stato di fatto. Al posto di questa dichiarazione si può allegare l’attestazione di un tecnico abilitato.

Da verificare:

• Visura: intestatari corretti e completi, categoria (A/2, A/3, C/2…), classe, consistenza, rendita;
• Planimetria: deve corrispondere alla distribuzione reale. Contano anche un tramezzo spostato, una finestra o una porta aggiunta;
• Pertinenze: cantina, soffitta e box devono essere presenti, collegati all’unità e rappresentati correttamente;
• Coerenza tra catasto e Comune: la planimetria catastale non prova la regolarità urbanistica. Una scheda aggiornata con DOCFA senza la relativa pratica edilizia è una situazione frequente, ed è un campanello d’allarme.

Se la planimetria non è conforme, prima del rogito serve un aggiornamento catastale. Se la difformità è anche urbanistica, l’ordine corretto è prima la sanatoria e poi il DOCFA. Per approfondire c’è la guida su difformità urbanistica e catastale.

3. Impianti: DiCo, DiRi e libretto caldaia

La Dichiarazione di Conformità (DiCo) ai sensi del DM 37/2008 la rilascia l’impresa installatrice al termine dei lavori su impianti elettrici, gas, idrico-sanitari, di riscaldamento e climatizzazione. Per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008, quando la DiCo manca, un professionista abilitato può redigere la Dichiarazione di Rispondenza (DiRi).

La legge non impone di allegarle al rogito, e spesso in atto si inserisce una clausola con cui l’acquirente accetta gli impianti “nello stato in cui si trovano”. Prima di accettarla conviene sapere cosa si sta comprando:

• DiCo dell’impianto elettrico e di quello gas, che sono i più rilevanti per la sicurezza;
• libretto di impianto e ultimo rapporto di controllo di efficienza energetica della caldaia, registrati nel catasto regionale degli impianti termici (CURIT, in Lombardia);
• in un condominio con riscaldamento centralizzato, termoregolazione e contabilizzazione del calore;
• eventuali pratiche di ristrutturazione recenti, perché la DiCo di un impianto rifatto con CILA dovrebbe essere allegata alla comunicazione di fine lavori.

L’assenza delle certificazioni non blocca la vendita, ma è un elemento concreto da far pesare nella trattativa, perché adeguare un impianto elettrico di un appartamento medio costa diverse migliaia di euro.

Insieme agli impianti va controllato l’APE: è obbligatorio per vendita e locazione e la classe energetica va indicata già negli annunci.

4. Agibilità

L’agibilità attesta che l’edificio rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Dal 2016 non si chiede più il certificato: si presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ai sensi dell’art. 24 del DPR 380/2001. Negli edifici più vecchi si trovano ancora certificati di abitabilità o di agibilità rilasciati dal Comune.

Tre aspetti da sapere:

1. L’agibilità non è un requisito di validità del rogito. Se manca, però, la giurisprudenza riconosce all’acquirente tutele nei confronti del venditore, a meno che l’acquirente non abbia accettato espressamente la situazione in atto.
2. L’agibilità fotografa un momento preciso. Se dopo il rilascio sono stati fatti lavori non autorizzati, l’immobile può essere difforme anche con un’agibilità regolare.
3. Dopo certi interventi va ripresentata, ad esempio dopo frazionamenti, fusioni, cambi d’uso o recuperi di sottotetti e seminterrati. È uno dei controlli da fare sugli immobili “trasformati”.

5. Dichiarazione dell’amministratore sulle spese condominiali

Questa verifica tutela direttamente il portafoglio dell’acquirente. L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato in solido con lui per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. In altre parole, gli arretrati del venditore possono essere chiesti a te.

L’art. 1130, n. 9, c.c. obbliga l’amministratore a rilasciare al condomino che ne fa richiesta un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso. Va quindi chiesta al venditore, che è il condomino, prima del compromesso. Nella dichiarazione devono risultare:

• la situazione dei pagamenti ordinari, con eventuali morosità;
• le rate straordinarie già deliberate, con importi e scadenze;
• i contenziosi in corso, attivi e passivi;
• l’importo delle spese ordinarie annue, per stimare il costo di gestione.

6. Ultimi verbali di assemblea

La dichiarazione dell’amministratore dice quanto si deve. I verbali spiegano perché, e soprattutto cosa sta per arrivare. Chiedi i verbali degli ultimi 2–3 anni, insieme all’ultimo rendiconto e al regolamento di condominio. Le cose da cercare:

• Lavori straordinari deliberati o in discussione: facciate, tetto, ascensore, centrale termica, colonne di scarico. Secondo l’orientamento prevalente, le spese straordinarie gravano su chi era proprietario quando è stata approvata la delibera, salvo un diverso accordo tra le parti. Conviene quindi regolare la questione per iscritto nel preliminare.
• Problemi strutturali o infiltrazioni ricorrenti, verbalizzati più volte senza essere risolti.
• Lavori con bonus edilizi sospesi, contestati o con cantiere fermo.
• Morosità diffuse o difficoltà di cassa del condominio, che prima o poi si traducono in richieste agli altri condomini.
• Cause in corso con imprese, vicini o ex amministratori.
• Adempimenti sulle parti comuni: verifiche dell’ascensore, CPI dell’autorimessa, presenza di amianto.
• Regolamento contrattuale: eventuali limiti di destinazione (studi, affitti brevi, attività) che possono incidere sull’uso che hai in mente.

Riepilogo: chi rilascia cosa

Quando fare le verifiche

Il momento giusto è prima della proposta d’acquisto. Se i tempi del mercato non lo permettono, conviene inserire nella proposta una clausola che subordini l’acquisto all’esito positivo della verifica tecnica e documentale entro un termine stabilito. In questo modo, se emerge una difformità, si può scegliere se sanare prima del rogito a spese del venditore, rinegoziare il prezzo o recedere senza perdere la caparra.

Le verifiche si possono anche fare tra preliminare e rogito, ma se si scopre un abuso non sanabile a quel punto, l’unica strada rimasta è spesso quella legale.

Domande frequenti