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Cosa prevede il Decreto Salva Casa, come cambia l’accertamento di conformità, quali sono le tolleranze costruttive ammesse e cosa dicono le più recenti sentenze dei TAR.
Quando si parla di “Decreto Salva Casa 2026” è importante chiarire subito un punto: nel 2026 non è stato varato un nuovo decreto sulla sanatoria edilizia. Il Salva Casa resta il Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105. Nel biennio 2025-2026 questa disciplina è semplicemente “andata a regime”: si è consolidata nella prassi di Comuni e Regioni, è stata precisata da linee guida ministeriali e ha ricevuto i primi importanti chiarimenti della giurisprudenza amministrativa e penale.
Va sottolineato che il Salva Casa non è un condono edilizio. I condoni italiani (1985, 1994, 2003) erano misure straordinarie e temporanee. Il Salva Casa opera invece sulla disciplina ordinaria del Testo Unico dell’Edilizia: amplia gli strumenti già esistenti, senza deroghe generalizzate né finestre temporali di sanatoria.
Il concetto di stato legittimo, introdotto dal D.L. 76/2020 e modificato dal Salva Casa, individua la storia edilizia “certificata” di un immobile attraverso i titoli abilitativi che ne hanno autorizzato costruzione e trasformazioni. La riforma semplifica la prova richiesta: in molti casi è sufficiente l’ultimo titolo edilizio valido (permesso di costruire, sanatoria, SCIA o CILA), a condizione che l’amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
L’articolo 34-bis stabilisce che alcuni scostamenti tra progetto approvato e opera realizzata non costituiscono violazione edilizia, entro soglie percentuali collegate alla superficie (per immobili realizzati entro il 24 maggio 2024):
| Superficie utile | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 m² | Fino al 6% |
| 61 – 100 m² | Fino al 5% |
| 101 – 300 m² | Fino al 4% |
| 301 – 500 m² | Fino al 3% |
| Oltre 500 m² | Fino al 2% |
Restano in vigore due strumenti distinti:
Il TAR Lazio (sent. n. 5709/2026) ha però precisato che l’art. 36-bis presuppone comunque la conformità urbanistica al momento della domanda: non sana opere in aree divenute inedificabili per nuove previsioni di piano.
Rientrano tra gli interventi di edilizia libera, senza necessità di titolo:
Il Salva Casa richiede un recepimento locale per essere pienamente operativo. Ad oggi 17 Regioni (Abruzzo, Campania, Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Puglia, Sardegna, Sicilia, Umbria, Toscana, Valle d’Aosta, Veneto) e la Provincia Autonoma di Trento hanno adeguato la propria normativa. Lombardia, Lazio e Umbria risultano tra le prime ad aver completato l’adeguamento, mentre altrove — come in Sicilia — l’applicazione sul territorio non è ancora del tutto uniforme.
Il Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66 (in vigore dall’8 maggio 2026) non riguarda la sanatoria di irregolarità edilizie, ma mobilita risorse pubbliche per il recupero dell’edilizia residenziale pubblica, l’housing sociale e programmi di edilizia integrata con capitali privati, puntando a oltre 100.000 alloggi a canoni accessibili in dieci anni. Chi cerca informazioni sulla sanatoria delle difformità edilizie deve fare riferimento al Salva Casa (D.L. 69/2024 – L. 105/2024), non al Piano Casa.
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